进入4月，房地产因城施策持续深化，新发放的首套房贷利率仍是政策实施重要的“锚”。随着房价低位走势持续，房贷利率动态调整长效机制逐渐常态化。

　　据第一财经记者不完全统计，近期已有十余个城市宣布4月起阶段性取消首套住房商业性个人住房贷款利率下限，包括福州、青岛、南昌、济宁、潮州、烟台、汕尾等，既有三、四线城市，也有热门二线城市。

　　中指研究院市场研究总监陈文静对第一财经表示，今年以来，部分重点城市房地产市场情绪有所好转，但多个二三线城市房地产市场活跃度不足，降低房贷利率可以更好地降低购房者置业成本，促进需求释放。接下来，符合条件的城市未来仍有望下调首套房贷利率下限或阶段性取消首套房贷利率下限，此前已经下调房贷利率下限的城市，也存在进一步下调的空间。

　　多轮利率下限调整加上5年期以上LPR（贷款市场报价利率）下调，当前不少城市房贷利率已经降至历史新低，3.45%的利率水平已不罕见。但在刺激购房需求方面，除了因城施策降低购房成本，不少业内人士呼吁，应该进一步放开新房市场价格管控，尽快恢复市场功能，这将有助于提振购房者信心，加速市场调整到位。

　　又有多地取消房贷利率下限

　　据“江西发布”4月5日消息，近日，南昌、赣州、九江、新余发布公告，阶段性取消首套房贷利率下限，4月1日起执行。

　　此前的4月2日，央行福建省分行发布消息称，自4月3日起，阶段性取消福州市首套住房商业性个人住房贷款利率下限，同时将五城区首套房、二套房最低首付比例分别由25%、35%降至20%、30%。

　　更早前的3月29日，青岛市住房和城乡建设局、中国人民银行青岛市分行、国家金融监督管理总局青岛监管局联合下发《关于调整青岛市新发放首套住房个人住房贷款利率下限的通知》，自4月1日起阶段性取消首套住房商业性个人住房贷款利率下限，各金融机构应按照市场化、法治化原则，结合本机构经营情况、客户风险状况等因素，合理确定每笔贷款的具体利率水平。

　　不少分析认为，上述城市阶段性取消首套房贷利率下限，主要原因在于房价走势低迷。从通知内容来看，各地对首套房贷利率下限的调整，主要依据央行、原银保监会（现国家金融监督管理总局）去年末宣布建立的新发放首套住房个人住房贷款利率政策动态调整长效机制（下称“动态调整机制”）。

　　根据动态调整机制要求，自2022年第四季度起，各城市政府可于每季度末月，以上季度末月至本季度第二个月为评估期，对当地新建商品住宅销售价格变化情况进行动态评估，其中价格环比和同比连续3个月均下降的城市，阶段性放宽首套住房商业性个人住房贷款利率下限。人民银行分支机构、银保监会派出机构指导省级市场利率定价自律机制配合实施。

　　以当前为例，最近一次调整时点即为4月，符合条件的地方政府可在3月决定下一季度即4～6月的首套房贷利率政策，自主选择阶段性维持、下调或取消当地利率下限。反之，若某城市选择阶段性下调或取消利率下限，后续评估期内新建商品住宅销售价格环比、同比连续3个月均上涨，则应在相应月份选择自下一个季度起，恢复执行全国统一的首套住房商业性个人住房贷款利率下限。

　　从国家统计局公布的数据来看，去年12月至今年2月，福州、南昌、青岛、九江、赣州、烟台、济宁等城市新房价格已连续3个月同比、环比均呈下跌态势。包括上述城市在内，70个大中城市中符合这一条件的城市有39个，超过半数，同期价格同比、环比连涨3个月的只有上海、石家庄、西安三城。

　　上述城市也均在公告中强调，如后续评估期内出现新建商品住宅销售价格环比和同比连续3个月均上涨的情况，则自下一个季度起，恢复执行全国统一的首套住房商业性个人住房贷款利率下限。

　　事实上，此前已有石家庄、惠州因为“逆势”上调首套房贷利率下限而引发关注。记者从当地银行工作人员处了解到，两地因新房价格同比、环比连续3个月上涨，将于4月起将首套房贷利率下限恢复至全国统一水平，但具体执行通知尚未发布。不过据媒体报道，目前尚未按此执行。

　　房贷利率持续刷新新低

　　对于石家庄、惠州等地逆势上调首套房贷利率下限，此前有业内人士对记者表示，一方面是依据房贷利率动态调整机制和因城施策原则，另一方面是因为2月5年期以上LPR降幅较大，此前首套房贷利率减点较多的银行“体感”更明显，综合贷款提振效果和息差压力而作出选择。

　　随着去年以来5年期以上LPR两次累计下调35BP，部分首套房贷利率下限较低的城市最低执行利率不断刷新历史新低。目前，全国多数城市首套房贷利率已经降至4%以下，3.45%（LPR-50BP）则属于较低水平。

　　根据易居研究院的统计，在2月20日LPR大幅下调25BP之后，在20个重点城市中，首套房贷最低利率低于全国首套房贷利率下限（LPR-20BP）的城市有9个，包括合肥、南京、重庆、昆明、东莞、佛山、天津、武汉、郑州。而据易居研究院推测，部分城市尤其是中小城市房贷利率低于3.5%的可能性已非常大。

　　另据贝壳研究院最新监测数据，3月百城首套主流房贷利率平均为3.59%、二套主流房贷利率平均为4.16%，均与上月持平，较2023年同期分别回落43BP和75BP。分能级来看，3月一线城市首二套平均房贷利率分别为3.88%、4.29%，二线城市首二套利率分别为3.61%、4.17%，三四线城市首二套利率分别为3.57%、4.15%。

　　“截至3月底，百城整体首二套房贷利率均处于历史低位，较低的房贷成本以及较快的放款速度有助于推动住房需求入市并加快交易流程，有利于住房交易市场的平稳修复。”贝壳研究院报告指出。

　　由此来看，低能级城市房贷成本仍明显低于一二线城市。不过陈文静指出，今年以来，部分重点城市房地产市场情绪有所好转，但多个二三线城市房地产市场活跃度不足，降低房贷利率可以更好地降低购房者置业成本，促进需求释放。

　　“整体上看，降低房贷利率是当前促进购房需求释放的重要举措之一，预计接下来将有更多城市跟进。”陈文静说。

　　根据央行2023年第四季度货币政策执行报告，截至2023年12月，全国343个城市（地级及以上）中，101个下调了首套房贷利率下限，26个取消了下限。2023年，新发放个人住房贷款利率为4.1%，同比下降0.75个百分点。

　　在不少业内人士看来，除了消费端刺激，房价尤其是新房价格进一步市场化，让新房市场恢复功能，是本轮房地产行业调整的重要一步。当前，行业仍在等待价格端企稳信号。

　　统计局最新数据显示，1～2月份，国内新建商品房销售面积为11369万平方米，同比下降20.5%，其中住宅销售面积下降24.8%。新建商品房销售额10566亿元，下降29.3%，其中住宅销售额下降32.7%。2月，70个大中城市中，各线城市商品住宅销售价格环比降幅总体继续收窄、同比则继续下降。

　　另据中指研究院统计数据，今年清明假期期间，部分城市在前期政策优化下，市场热度略有回升，核心区项目到访量较节前有所增长，但整体看，客户观望情绪仍在。考虑到去年清明假期仅有一天（4月5日，周三），如与2022年同期进行比较，今年清明假期期间重点20城新房销售面积下降约三成。